Départ d’un colocataire : résiliation du bail côté propriétaire

Un colocataire vous envoie son congé. Les autres restent. Vous devez savoir, dans les jours qui suivent, combien de temps il reste avant la libération de la chambre, qui paie le loyer entre-temps, s’il faut refaire un contrat, et ce que vous rendez au titre du dépôt de garantie.

La question posée est presque toujours « comment résilier le bail de colocation ». Dans la grande majorité des cas, il n’y a rien à résilier : le départ d’un colocataire ne met pas fin au contrat. C’est ce qui rend la suite confuse, car le bail continue alors que votre exposition au risque d’impayé change de forme et suit un calendrier précis.

Ce guide décrit ce qui se passe côté bailleur quand une seule personne s’en va : le préavis applicable, la fin de la solidarité, le choix entre avenant et nouveau bail, le sort du dépôt de garantie, et deux cas fréquents, le colocataire qui occupe le logement sans figurer au bail et la colocation vidée jusqu’au dernier occupant. Pour découvrir le service côté web, partez de la page d’accueil Coloco.

Un colocataire peut partir seul, et le bail continue

Un départ n’ouvre pas de renégociation. Un colocataire peut donner congé sans demander l’avis des autres. « Si un seul locataire souhaite quitter le logement, il peut le faire sans l’accord des autres, il adresse un congé au bailleur. » Et le contrat survit à son départ : « Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le ou les colocataires qui restent. » Source : ANIL, colocation avec un contrat unique, vérifié le 2026-08-25.

Trois conséquences pratiques en découlent.

Vous n’avez aucun acte de résiliation à établir. Le congé émane du locataire et produit ses effets seul. Votre rôle se limite à en vérifier la forme et à en calculer la date d’effet.

Le loyer ne baisse pas. Le bail porte sur le logement entier. La répartition entre colocataires est une organisation interne, jamais un engagement que vous auriez pris chambre par chambre.

Enfin, vous ne pouvez pas profiter du départ pour reprendre le logement. Le congé du bailleur reste soumis à l’article 15 : il se donne pour l’échéance du bail, avec six mois de préavis en location vide et trois mois en meublé, et seulement pour reprise, pour vente, ou pour un motif légitime et sérieux. Source : Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, vérifié le 2026-08-25.

Avec des baux individuels, le contrat de la personne qui part se termine seul et les autres ne bougent pas. Si vous hésitez encore entre les deux montages, le comparatif est dans notre guide sur le bail unique ou le bail individuel en colocation.

Le préavis : combien de temps avant la libération de la chambre

La durée du préavis ne dépend pas de la colocation. Elle dépend du régime du logement.

Logement meublé. Le préavis est d’un mois, sans justification à fournir.

Logement vide. Le préavis est de trois mois. Il tombe à un mois dans plusieurs cas : logement situé en zone tendue, obtention d’un logement social, perception du RSA ou de l’AAH, état de santé justifiant un changement de domicile, violences conjugales, premier emploi, mutation professionnelle, ou perte d’emploi. Le locataire doit indiquer le motif dans son congé et joindre le justificatif correspondant. Source : Service-Public, préavis et formalités du congé donné par le locataire, vérifié le 2026-08-25.

Le point de départ compte autant que la durée. Le préavis court « du jour de la réception de la lettre recommandée, c’est-à-dire du jour où son destinataire en prend possession », du jour de la signification par commissaire de justice, ou du jour de la remise en main propre contre émargement. Source : Service-Public, préavis et formalités du congé donné par le locataire, vérifié le 2026-08-25.

Retenez la date de réception, pas la date d’envoi ni celle écrite dans la lettre. Elle fixe la date d’effet du congé, qui commande tout le reste : la fin de l’occupation, le début du délai de solidarité, et la fenêtre pour reloger la chambre.

Si le justificatif d’un préavis réduit manque, réclamez-le par écrit avant l’échéance annoncée, plutôt que de contester la date après le départ.

Ce que le colocataire qui part vous doit encore

C’est le point qui protège réellement vos loyers, et il est ignoré par la plupart des propriétaires.

Si le bail contient une clause de solidarité, les obligations du colocataire sortant et de sa caution « prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-25.

Lisez la condition dans le bon sens. La solidarité ne s’arrête pas parce que la personne a rendu les clés. Elle s’arrête quand un remplaçant figure au bail, ou six mois après la date d’effet du congé, selon ce qui arrive en premier. Sa caution reste mobilisable sur la même période. C’est votre marge réelle pour relouer la chambre sans perte.

Ce délai crée un arbitrage souvent manqué : ajouter un remplaçant au bail met immédiatement fin à la solidarité de celui qui s’en va. Vous échangez une garantie encore active contre un loyer encaissé. Ne signez donc pas d’avenant à la va-vite avec un candidat au dossier fragile.

Sans clause de solidarité, ou avec des baux individuels, il n’y a rien à attendre après la date d’effet du congé. Le colocataire sortant ne doit que ce qui était dû jusqu’à cette date.

Avenant, nouveau bail ou congé : comment choisir

Trois routes existent, et une seule est adaptée à la plupart des départs.

L’avenant, pour remplacer une personne

C’est la voie normale sur un bail unique. Le contrat reste le même, sa durée continue de courir, et l’avenant ajoute le nouveau colocataire aux signataires. Il déclenche aussi la fin de la solidarité du partant, ce qui rend la date de signature importante.

Choisissez l’avenant quand la colocation continue avec un remplacement à l’identique et que vous êtes satisfait du cadre en place.

Le nouveau bail, pour repartir sur d’autres bases

Signer un nouveau contrat remet la durée à zéro : trois ans minimum en location vide pour un bailleur particulier, un an en meublé, neuf mois pour un bail étudiant meublé sans reconduction tacite. Source : Service-Public, règles de la location meublée, vérifié le 2026-08-25.

C’est cohérent quand le groupe se renouvelle entièrement, quand vous passez de vide à meublé, ou quand vous corrigez un contrat mal rédigé. En contrepartie, vous vous réengagez pour une durée pleine.

Le congé, seulement à l’échéance

La résiliation totale n’est pas une option de gestion courante. Elle suppose soit que tous les colocataires donnent congé, soit que vous délivriez un congé conforme à l’article 15, à l’échéance et pour un motif prévu par la loi. Un départ isolé ne l’ouvre pas.

Ce que doit contenir l’avenant

L’avenant reste bref, mais il doit être complet. Faites-y figurer l’identité du colocataire sortant et du colocataire entrant, la date d’effet, le rappel du logement et du bail d’origine, le loyer et le forfait de charges inchangés, la reprise expresse de la clause de solidarité pour le nouvel arrivant, et la signature de toutes les parties, colocataires restants compris.

Ce guide ne fournit pas de contrat à télécharger. Les documents de référence sont le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et la notice d’information annexée au bail, prévue par l’arrêté du 29 mai 2015, tous deux vérifiés le 2026-08-25. En pratique, remettez au nouvel arrivant les mêmes annexes qu’aux signataires d’origine, et faites relire l’avenant par l’ADIL de votre département avant la première signature.

Dépôt de garantie et état des lieux quand une seule personne part

Deux règles évitent l’essentiel des litiges de fin de colocation.

Le dépôt de garantie ne se fractionne pas. Il « n’est restitué par le bailleur en l’absence de dégradations qu’au départ du dernier des colocataires ». Source : ANIL, colocation avec un contrat unique, vérifié le 2026-08-25. Le colocataire sortant « ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie » et doit s’arranger avec les autres. Source : Service-Public, colocation : quelles sont les règles, vérifié le 2026-08-25.

Concrètement, le nouvel arrivant rembourse la part de celui qu’il remplace, entre eux, hors de votre gestion. Dites-le dès le congé : cela vous évite une demande de remboursement à refuser plus tard.

L’état des lieux suit la même logique. Sur un bail unique, l’état des lieux de sortie porte sur le logement entier et se fait à la fin du bail, en présence de tous les colocataires et du propriétaire, puis se signe par tous. Pour un remplacement en cours de bail, le nouveau colocataire « peut demander au propriétaire de signer un avenant à l’état des lieux d’entrée d’origine ». Source : Service-Public, colocation : quelles sont les règles, vérifié le 2026-08-25.

Signez cet avenant systématiquement, même sans demande. Sans lui, une dégradation apparue avant l’arrivée du nouveau colocataire restera imputée au groupe entier au moment du solde.

Deux situations qui reviennent souvent

Le colocataire qui n’est pas inscrit sur le bail

Une personne s’installe dans la chambre libérée sans signer quoi que ce soit. Elle n’a aucune relation contractuelle avec vous : vous ne pouvez pas lui réclamer le loyer, elle n’entre pas dans la clause de solidarité, et elle ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux.

Cette situation relève le plus souvent d’une sous-location. Or le locataire « ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8, vérifié le 2026-08-25. Une sous-location sans accord peut entraîner la résiliation du bail du locataire et celle de la sous-location, ainsi que le remboursement des sous-loyers perçus. Source : Service-Public, un locataire peut-il sous-louer son logement, vérifié le 2026-08-25.

La mise en demeure immédiate est rarement la bonne réaction. Si le profil vous convient, régularisez par un avenant : la personne devient colocataire et la solidarité la couvre. Sinon, écrivez aux titulaires du bail pour rappeler l’interdiction et fixer une échéance.

Quand il ne reste qu’un seul colocataire

Le bail se poursuit dans les mêmes conditions, y compris le loyer, qui reste dû en totalité par la personne restante. Un logement à moitié vide ne réduit pas l’engagement pris sur le logement entier.

Vous avez trois options. Ajouter des colocataires par avenant, ce qui reconstitue la colocation. Laisser la situation en l’état si le locataire restant assume le loyer complet. Ou signer un nouveau bail adapté à un occupant unique, ce qui suppose son accord et vous réengage pour une durée pleine.

L’erreur à éviter est d’attendre : les six mois de solidarité sont la seule période pendant laquelle un impayé sur la chambre libérée peut encore être réclamé à celui qui est parti.

Remettre la chambre en location sans perdre le délai

Votre fenêtre utile va de la réception du congé à la fin des six mois de solidarité. Trois gestes la rentabilisent. Demandez au colocataire sortant les dates de visite dès son congé. Republiez l’annonce avant la libération, avec une date d’entrée réelle. Et faites valider le candidat par les colocataires qui restent : un refus après signature de l’avenant n’a aucune solution simple.

Si vous reprenez la gestion d’un logement existant, le parcours complet est décrit dans notre guide je suis propriétaire et je veux faire une colocation. Si le logement est meublé, vérifiez au passage la liste des équipements obligatoires dans notre article sur les obligations du propriétaire en location meublée.

Quand la date de libération est connue, vous pouvez remettre la chambre en ligne : republier la chambre libre dans l’application Coloco.

Sources utiles à consulter

Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement les propriétaires.

• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : sous-location sans accord écrit (article 8), clause de solidarité et fin des obligations du colocataire sortant (article 8-1), congé du bailleur (article 15).
• Légifrance, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location et de colocation, et arrêté du 29 mai 2015 sur la notice d’information annexée au bail.
• Service-Public, préavis et formalités du congé donné par le locataire : durées de préavis, réduction à un mois, point de départ du délai.
• Service-Public, colocation : quelles sont les règles : dépôt de garantie, état des lieux, avenant à l’état des lieux.
• Service-Public, un locataire peut-il sous-louer son logement : conditions et sanctions de la sous-location.
• Service-Public, règles de la location meublée : durée du bail meublé et bail étudiant.
• ANIL, colocation avec un contrat unique : congé d’un seul colocataire, poursuite du bail, dépôt de garantie.

FAQ : départ d’un colocataire

Faut-il résilier le bail quand un colocataire part ?

Non, dans la quasi-totalité des cas. Le départ d’un colocataire ne met pas fin au contrat : le bail se poursuit aux mêmes conditions avec ceux qui restent. Il n’y a donc aucun acte de résiliation à établir de votre côté, seulement une date d’effet de congé à calculer.

Quel est le préavis d’un colocataire qui donne congé ?

Un mois en logement meublé. Trois mois en logement vide, réduits à un mois en zone tendue et dans plusieurs cas justifiés, dont la mutation professionnelle, la perte d’emploi, le RSA, l’AAH et l’état de santé. Le délai court à partir de la réception du congé.

Jusqu’à quand le colocataire parti reste-t-il tenu du loyer ?

Avec une clause de solidarité, jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail à ce moment, et sinon au plus tard six mois après cette date d’effet. Sa caution est engagée sur la même période.

Faut-il un avenant ou un nouveau bail pour remplacer un colocataire ?

L’avenant suffit et reste la voie normale : il ajoute le nouvel arrivant au bail existant, dont la durée continue de courir. Le nouveau bail se justifie quand le groupe change entièrement ou quand vous modifiez le cadre de la location, mais il remet la durée à zéro.

Doit-on rendre sa part du dépôt de garantie au colocataire qui part ?

Non. Le dépôt de garantie est restitué au départ du dernier colocataire, et le colocataire sortant ne peut pas vous en réclamer sa part. C’est en principe son remplaçant qui la lui rembourse, directement entre eux.

Que faire si quelqu’un occupe la chambre sans figurer au bail ?

Cette personne n’a aucun lien contractuel avec vous et n’est pas couverte par la clause de solidarité. Il s’agit le plus souvent d’une sous-location, interdite sans votre accord écrit. Régularisez par un avenant si le profil convient, ou rappelez l’interdiction par écrit aux titulaires du bail.

À retenir

• Ne cherchez pas à résilier : le bail continue, et votre seul calcul est la date d’effet du congé.
• Retenez la date de réception du congé, pas celle de l’envoi : c’est elle qui déclenche le préavis et le délai de solidarité.
• Comptez six mois de solidarité après la date d’effet, et traitez-les comme votre fenêtre pour relouer sans perte.
• Ne signez un avenant qu’avec un candidat solide, car la signature éteint immédiatement la solidarité de celui qui part.
• Annoncez dès le congé que le dépôt de garantie ne sera rendu qu’au départ du dernier colocataire, et signez un avenant à l’état des lieux d’entrée à chaque remplacement.