Bail de colocation : bail unique ou bail individuel ?

Avant de louer un logement à plusieurs personnes, un propriétaire doit trancher une question qui engage toute la durée de la location : signer un seul bail avec tous les colocataires, ou signer un bail par chambre. Les deux formes sont légales. Elles ne produisent pas du tout les mêmes effets sur le loyer, sur les charges, sur ce qui se passe quand un colocataire part, et sur les obligations qui pèsent sur le logement lui-même.

La difficulté est que les deux montages sont présentés partout comme équivalents, alors qu’ils répartissent le risque d’impayé de manière opposée. Beaucoup de propriétaires choisissent le bail individuel en pensant louer plus cher ou se simplifier la gestion, et découvrent ensuite les contraintes de surface et l’absence de contrat type.

Ce guide compare les deux options du point de vue du bailleur : ce que dit la loi, ce que chaque bail change pour le loyer, les charges, la durée et le départ d’un colocataire, puis trois situations concrètes pour trancher. Il ne fournit pas de modèle de contrat à télécharger. Pour découvrir le service côté web, partez de la page d’accueil Coloco.

Ce que la loi appelle une colocation

La colocation a une définition légale précise. C’est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Source : Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-24.

Deux points méritent d’être notés tout de suite.

D’abord, le texte prévoit explicitement les deux montages. Le bail unique n’est pas la règle et le bail individuel n’est pas une exception tolérée : ce sont deux options ouvertes au bailleur.

Ensuite, un couple marié ou pacsé qui loue ensemble n’est pas en colocation au sens de ce texte. Les règles décrites ci-dessous ne s’appliquent donc pas à cette situation.

Bail unique : un seul contrat pour tout le logement

Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat et louent ensemble l’intégralité du logement. Il n’y a pas d’attribution juridique d’une chambre à une personne : la répartition des chambres est une organisation interne entre colocataires.

C’est le montage le plus courant, et le plus simple à gérer, pour trois raisons.

Le loyer est unique. Vous encaissez un loyer pour le logement, quelle que soit la manière dont les colocataires se le répartissent entre eux.

Le contrat type s’applique directement, ce qui vous évite d’avoir à composer un contrat vous-même.

Enfin, la clause de solidarité est possible. C’est le point décisif. Si le bail contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu de payer la totalité du loyer, et pas seulement sa part. Un impayé sur une chambre ne se traduit donc pas mécaniquement par un manque à gagner pour vous.

La solidarité n’est pas éternelle. Quand un colocataire donne congé, ses obligations et celles de sa caution « prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-24.

Autrement dit : soit vous trouvez un remplaçant et vous l’ajoutez au bail, et la solidarité de la personne qui part s’arrête tout de suite ; soit vous ne trouvez personne, et elle s’arrête au plus tard six mois après. Ce délai de six mois est votre marge de manœuvre réelle pour reconstituer la colocation.

Bail individuel : un contrat par chambre

Avec des baux individuels, vous signez un contrat distinct avec chaque colocataire. Chacun loue une chambre privative, plus un droit d’usage sur les espaces communs, et ne répond que de son propre loyer.

Ce montage résout un problème : le turnover. Le départ d’un colocataire ne concerne que son contrat. Les autres ne sont pas affectés, et vous n’avez pas à gérer d’avenant sur un bail commun.

Il en crée d’autres, qu’il faut mesurer avant de s’engager.

Le logement est juridiquement divisé

Recourir à plusieurs contrats « constitue une division du logement », soumise à des règles de surface. Les locaux privatifs doivent avoir une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés et un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes. Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-24.

Les deux conditions sont cumulatives. Une chambre de 9,5 m² sous une hauteur sous plafond faible peut satisfaire la surface sans atteindre les 20 m³. Mesurez avant de découper, pas après.

La somme des loyers est plafonnée

« Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement. » Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-24.

Ce plafond vide de son sens l’idée reçue selon laquelle le bail individuel permettrait mécaniquement de louer plus cher. Le montage change la répartition du risque, pas le niveau de loyer autorisé.

Le contrat type ne s’applique pas

C’est le point le plus souvent ignoré. Le contrat type de location fixé par décret s’applique aux locations et aux colocations, « à l’exception des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ». Source : Légifrance, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, vérifié le 2026-08-24.

Si vous partez sur des baux individuels, vous ne pouvez donc pas reprendre le contrat type tel quel. Le contrat doit être rédigé pour la situation, ce qui justifie souvent de faire relire le bail par une ADIL ou un professionnel avant la première signature.

Durée du bail : ce qui dépend du logement, pas de la colocation

La durée ne dépend pas du fait qu’il s’agisse d’une colocation. Elle dépend du fait que le logement soit loué vide ou meublé.

Logement vide. Le contrat est conclu « pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques […] et à six ans pour les bailleurs personnes morales ». Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 10, vérifié le 2026-08-24.

Logement meublé. Le bail est d’un an minimum, reconduit tacitement à défaut de congé.

Bail étudiant meublé. La durée peut être ramenée à neuf mois lorsque le locataire est étudiant, sans reconduction tacite. Source : Service-Public, règles de la location meublée, vérifié le 2026-08-24.

Pour une colocation étudiante, cette dernière option mérite un vrai calcul. Neuf mois collent au calendrier universitaire, ce qui limite les logements vides sur des mois creux, mais imposent de resigner chaque année plutôt que de laisser le bail se reconduire.

Les préavis suivent la même logique. En location vide, le préavis est de trois mois pour le locataire, réduit à un mois dans certains cas dont les zones tendues, et de six mois pour le bailleur. Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 15, vérifié le 2026-08-24. En meublé, le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d’un mois, et le bailleur doit donner congé au moins trois mois avant l’échéance, pour reprise, pour vente, ou pour un motif légitime et sérieux. Source : Service-Public, règles de la location meublée, vérifié le 2026-08-24.

En colocation meublée avec bail unique, retenez que chaque colocataire peut donc partir avec un mois de préavis. C’est précisément là que la clause de solidarité et le délai de six mois évoqués plus haut jouent leur rôle.

Charges et dépôt de garantie

En colocation, la loi ouvre une option que la location classique ne prévoit pas : les charges peuvent être récupérées sous forme de forfait. Ce forfait est « versé simultanément au loyer », son montant et sa périodicité sont fixés au contrat, et il « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer. Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-24.

Le forfait simplifie beaucoup la gestion, en particulier avec des baux individuels où la répartition des consommations communes serait sinon impossible à justifier. En contrepartie, vous ne pouvez pas réclamer de complément si les consommations dépassent le forfait. Fixez-le à partir de vos relevés réels, pas d’une estimation optimiste.

Le dépôt de garantie suit le régime du logement. En location vide, il ne peut dépasser un mois de loyer en principal, et il est restitué dans un délai maximal d’un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 22, vérifié le 2026-08-24. En meublé, le plafond est de deux mois de loyer hors charges. Source : Service-Public, règles de la location meublée, vérifié le 2026-08-24.

Enfin, l’assurance. Le bailleur peut demander à chaque colocataire une attestation d’assurance, et souscrire pour leur compte une assurance récupérable dans les conditions prévues par la loi. Source : Légifrance, loi du 6 juillet 1989, article 8-1, vérifié le 2026-08-24.

Comment choisir, concrètement

Trois situations reviennent souvent.

Un appartement familial loué à trois amis qui se connaissent. Le bail unique avec clause de solidarité est presque toujours le bon choix. Le groupe se gère lui-même, la solidarité vous protège, et vous n’avez qu’un seul contrat à suivre.

Une grande maison louée chambre par chambre à des personnes qui ne se connaissent pas. Le bail individuel est plus cohérent, à condition que chaque chambre respecte les 9 m² et 20 m³, et que vous acceptiez de faire rédiger un contrat qui ne peut pas s’appuyer sur le contrat type.

Une colocation étudiante avec un renouvellement chaque été. Regardez d’abord le bail étudiant meublé de neuf mois avant de choisir la forme du bail. C’est la durée, plus que le montage, qui détermine votre charge de gestion sur l’année.

Dans le doute, le bail unique reste le montage le plus lisible et le mieux encadré. Le bail individuel se justifie quand le turnover est structurellement élevé et que le logement s’y prête sans travaux.

Après la signature

Le bail fixe le cadre. La colocation, elle, vit de la manière dont vous préparez le logement, dont vous présentez les chambres et dont vous suivez les échanges avec les candidats.

Si vous n’avez pas encore lancé le projet, le parcours complet est décrit dans notre guide je suis propriétaire et je veux faire une colocation. Si vous hésitez encore entre colocation et location classique, comparez les avantages de la colocation pour un propriétaire. Si vous louez meublé, vérifiez la liste des équipements obligatoires dans notre article sur les obligations du propriétaire en location meublée.

Un dernier point à ne pas oublier : le type de bail que vous choisissez a des conséquences pour vos locataires, notamment sur le calcul de leurs aides au logement. Notre guide de l’APL en colocation détaille ce que change un bail individuel par rapport à un bail unique.

Quand votre cadre est arrêté, vous pouvez publier vos chambres : publier une chambre dans l’application Coloco.

Sources utiles à consulter

Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement les propriétaires.

• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 : définition de la colocation, baux multiples, surface et volume minimum, forfait de charges, fin de la solidarité, assurance.
• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : durée du bail en location vide (article 10), préavis de congé (article 15), dépôt de garantie (article 22).
• Légifrance, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location et de colocation, et leur champ d’application.
• Service-Public, règles de la location meublée : durée du bail meublé, bail étudiant, dépôt de garantie, préavis.
• ANIL, agences départementales d’information sur le logement : conseil juridique gratuit pour les propriétaires et les locataires.

FAQ : bail de colocation

Peut-on avoir une clause de solidarité avec des baux individuels ?

Non. La solidarité suppose un engagement commun sur un même contrat. Avec des baux individuels, chaque colocataire ne répond que de son propre loyer. Si la protection contre les impayés est votre priorité, c’est un argument fort en faveur du bail unique.

Quelle est la durée d’un bail de colocation ?

Elle dépend du logement, pas de la colocation. En location vide, trois ans minimum pour un bailleur particulier et six ans pour une personne morale. En meublé, un an, ou neuf mois pour un bail étudiant sans reconduction tacite.

Le bail individuel permet-il de louer plus cher ?

Non. La somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier. Le bail individuel change la répartition du risque et la gestion des départs, pas le niveau de loyer autorisé.

Peut-on utiliser le contrat type pour une colocation ?

Oui pour un bail unique, non pour des baux individuels. Le décret exclut expressément les colocations formalisées par plusieurs contrats. Dans ce cas, le contrat doit être rédigé pour la situation.

Faut-il un état des lieux par colocataire ?

Avec des baux individuels, chaque contrat a son propre état des lieux d’entrée et de sortie. Avec un bail unique, l’état des lieux porte sur le logement entier, ce qui complique le règlement du dépôt de garantie quand une seule personne part.

À retenir

• Choisissez le bail unique si les colocataires se connaissent : la clause de solidarité couvre les impayés et le contrat type s’applique directement.
• Choisissez le bail individuel si vous louez chambre par chambre à des personnes qui ne se connaissent pas, et seulement si chaque chambre atteint 9 m² et 20 m³.
• Ne comptez pas sur le bail individuel pour augmenter le loyer : la somme des loyers reste plafonnée au loyer du logement.
• Si vous partez sur des baux individuels, budgétez une relecture juridique : le contrat type ne couvre pas ce montage.
• Fixez le forfait de charges à partir de vos relevés réels, car il ne peut donner lieu à aucune régularisation.
• Retenez le délai de six mois : c’est le temps dont vous disposez pour remplacer un colocataire avant que sa solidarité ne s’éteigne.